Perché le banche respingono buoni progetti
Le banche operano sotto una regolamentazione rigida: scoring creditizio standardizzato, tipologie specifiche di collaterale, comitati di approvazione lunghi e limiti di esposizione per settore. Uno sviluppatore con un progetto solido può essere respinto perché il terreno non è ancora intestato in un certo modo, perché le vendite sono ancora in pre-vendita, perché la società è giovane, o semplicemente perché i tempi non coincidono con il calendario della banca.
I finanziatori privati valutano il progetto in sé: l'asset, i numeri, il team e la strategia di uscita. Questo permette loro di decidere più rapidamente e di accettare garanzie che una banca non può accettare.
Le principali tipologie di prestiti immobiliari privati
- Prestito bridge: finanziamento a breve termine che copre un divario temporaneo — ad esempio, in attesa dell'approvazione di un prestito bancario o della vendita delle unità.
- Prestito mezzanine: capitale che si colloca tra il debito senior e il capitale proprio dello sviluppatore, completando la struttura finanziaria affinché il progetto possa partire o proseguire.
- Prestito di salvataggio: finanziamento per progetti bloccati o incompiuti, per riprendere la costruzione e proteggere il valore già investito.
- Prestito per l'acquisizione di terreni: per acquistare un terreno o un asset con un piano di business chiaro.
Collaterale flessibile
Una delle principali differenze riguarda il collaterale. Dahan Capital accetta garanzie che il sistema bancario tradizionale spesso non può: terreni, unità in costruzione, diritti su un progetto o altri asset con valore verificabile — solitamente collocati in un fideicomiso di garanzia. Questa flessibilità è ciò che permette ai progetti validi di andare avanti quando la banca dice no.
Cosa ti chiederà un finanziatore privato
Preparare queste informazioni in anticipo velocizza tutto:
- Descrizione del progetto, ubicazione e stato di avanzamento.
- Budget, tempistiche e destinazione d'uso dei fondi richiesti.
- Documenti del terreno o dell'asset offerto come collaterale.
- Licenze e permessi ottenuti o in corso di ottenimento.
- Piano di vendita o fonte di rimborso (strategia di uscita).
Costo vs. rapidità: prendere la decisione giusta
Il capitale privato costa generalmente più del credito bancario, perché si assume situazioni e tempistiche che le banche evitano. La domanda giusta non è solo "qual è il tasso?", ma "quanto costa non avere il denaro in tempo?". Un progetto bloccato perde valore ogni mese; un'opportunità di terreno svanisce se non puoi chiudere l'operazione. Per molti sviluppatori, un prestito privato ben strutturato è la decisione più redditizia disponibile.
